海口明确销售广告宣传资料视为商品房合同内容

 成功案例     |      2019-07-25 21:34

  市住建局市和工商局近日联合发出通知,要求5月1日起在网上签约同时,全市启用新商品房买卖合同《海口市商品房买卖合同示范文本》(下称新版合同)。了解到,相比较原建设部、国家工商局监制的《商品房买卖合同》(下称旧版合同),新版合同结合海口的实际,合同示范文本比旧版合同内容更细,从规范交易有利交易安全出发,很多条款体现了对购房人的权益维护。新版合同首次明确销售广告和宣传资料应视为合同内容,不计算建筑面积的车库(位)开发商不得出售。新版合同还明确,在买房人取得房产证后,开发商应当在约定时间内为买房人办理土地使用权证。

  阳台车位面积归属更明确

  对照旧版合同发现,新版合同其中一个明显变化是,合同中对阳台车位面积归属更明确。如旧版合同中只须载明商品房是封闭式还是非封闭式,而新版合同则明确有封闭式阳台多少个,非封闭式阳台多少个。如旧版合同中只让出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行作出承诺,但并没有对车位等具体承诺内容作明确。这就经常出现小区开发商私卖车位,抬高车位价等情况。而新版合同则明确买房人对小区内的车库(位)有优先购买权和使用权,不计算建筑面积的车库(位)出卖人不得出售。新版合同还在计价方式及价款条款中明确车位按个或位的价款,这就减少了日后的纠纷。

  可单方申请办理预告登记

  买房者交了定金,日后付房款时才发现开发商已将房子卖给了别人;付了钱的房子,却被开发商重复抵押给了银行……这些曾在商品房交易中出现的现象将被遏制。新版合同首次明确,出卖人应于本合同签订暨网上备案之日起不超过30日内,持本合同及相关材料向海口市房产行政主管部门办理书面备案确认手续。如买受人要求办理商品房预告登记的,出卖人应于本合同书面备案确认之日起约定时间内,与买受人共同申请办理。

  注意到新版合同并没有规定出卖人应于合同书面备案确认之日起多少日内,与买受人共同申请办理,但根据我省今年2月份出台的《贯彻国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展通知的实施意见》,开发商应在预售后10天内办理预告登记,逾期不办理的,将被暂停预售许可。不知为何合同示范文本对这一时间规定,并没有明确。针对很多开发商故意不办理预告登记的情况,新版合同明确,出卖人未按约定与买受人申请办理商品房预告登记的,买受人可持书面合同等备案凭证,单方向海口市房产行政主管部门申请办理商品房预告登记。

  担保条款更有利于购房人

  旧版合同中在交接部分条款中,明确出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人的原因,造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷,由出卖人承担全部责任。新版合同明确,出卖人应当保证销售的商品房不存在权利瑕疵,没有产权纠纷和债权债务纠纷,也不存在被司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利等情况。以往还出现一种情况是,购房人明知存在权利瑕疵,也因此拿到了低房价,但便宜后来吃大亏。新版合同权利瑕疵担保条款更有利于购房人,其明确若存在权利瑕疵,出卖人应在签订本合同时书面告知买受人。买受人愿意购买的,出卖人应在买受人约定的期限内或合理期限内消除瑕疵;超过约定期限或合理期限未消除瑕疵的,买受人有权单方解除合同。

  开发商为买房人办土地证

  “房子不是空中楼阁,购房者不仅享有房产权益,还应享有相应的土地权益。土地分割体现对住户土地使用权的认可。”虽然省国土部门多次强调房产证土地证一个不能少,但以往我省房屋土地使用权登记不尽如人意,大多数房地产开发商仅办理一个大的宗地土地证,并未分割办至住户名下。有关法律规定,商品房土地的使用权限为70年。“房子住满70年后该怎么办?”很多购房者不知道,土地证的作用正在于此。更有甚者,极个别开发商甚至在卖了房子后,还将土地使用权证拿到银行抵押,引发各种矛盾,侵犯购房者的合法权益。对此新版合同则明确,在买受人取得该商品房权属证书后,出卖人应当在约定时间内向土地登记机关申请,为买受人办理土地使用权证。出卖人应当提前如实书面告知买受人,办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料,买受人应及时提供。

  外墙面屋顶应归全体业主

  新版合同对物业管理区域共用部位有关事项的约定也作了明确。强调商品房所在楼宇屋面、外墙面、屋顶的所有权,归该商品房所在楼宇的全体业主所有。利用该商品房所在楼宇屋面、外墙面、屋顶进行经营的,应按照《物业管理条例》等有关法律法规规定办理。该商品房所在的物业管理区域共用部位、共用设施、共用设备均属全体业主所有。利用该商品房所在的物业管理区域共用部位、共用设施、共用设备进行经营的,应按照《物业管理条例》等有关法律法规规定办理。此外,新版合同还明确,物业管理区域在业主大会选聘物业服务企业之前,小区物业服务由出卖人根据法律、法规规定方式和条件选聘的物业服务企业负责。前期物业管理期间,物业服务收费价格按照《前期物业服务合同》约定收取。价格构成包括有关政策法规规定的内容。

  销售广告也视为合同内容

  很多开放商在广告上大做文章,甚至不惜使用欺骗性的语言,或者打一些擦边球。广告不实多涉及楼盘的一些配套设施,如游泳池、电梯、管道煤气、有线电视、宽带网络等。虽然开发商涉嫌故意欺诈,但消费者依法维护自己的权利却很难。新版合同对此即有专门规定,明确出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定,有重大影响的销售广告和宣传资料应视为本合同内容,出卖人应在签订本合同时向买受人提供,买受人应仔细阅读并了解有关情况。

  开发商明示能源消耗指标

  2008年10月1日《民用建筑节能条例》实行,条例明确指出房地产开发企业销售商品房,应当向购买人明示所售商品房的能源消耗指标、节能措施和保护要求、保温工程保修期等信息,未向购买人明示所售商品房的能源消耗指标,违规开发商最高罚款50万元。虽然早有这样的规定,但原建设部、国家工商局监制的《商品房买卖合同》却出得更早,所以海口多数购房人合同中并没有这些条款。新版合同对出卖人关于《民用建筑节能条例》的实施条款规定,出卖人应当遵守《民用建筑节能条例》规定,向买受人明示所售商品房的能源消耗指标、节能措施和保护要求、保温工程保修期等信息。出卖人向买受人明示的能源消耗指标与实际能源消耗不符的,应当承担民事责任。